분양권 양도소득세 계산

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분양권 양도소득세 계산

건설하는 아파트에 청약하여 당첨이 되었다면,해당 집에 대한 '분양권'을 얻게 됩니다.

이 분양권은 '준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리'를 뜻하는데요,

아파트에 입주하기 전에도 이 분양권을 사고팔 수 있습니다.

이를 '분양권 전매'라고 하는데요,

특히, 조정지역의 경우 분양권 보유기간에 관계없이 분양권 양도세율 50% 적용과 해당 지역의 대규모 입주물량 등으로 인해 분양권 거래가 많이 위축되는 현상도 보이고 있습니다.

과거 수십년을 되돌아 볼때, 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하면서 점진적으로 물가에 비례해 상승해 온 것을 되짚어 보면 신규 아파트를 기다리는 많은 실수요자로 인해 분양권 시장이 다시 활발해질 시기는 다시 도래할 것이란 점은 자명해 보입니다.

주의해야 할 점은 분양권을 팔 때에도 시세차익(양도차익)에 따른 세금(양도소득세)을 납부해야 한다는 의미입니다.

즉, 일반 아파트를 파는 것과 같이, 분양권을 사고 팔 때에도 양도소득세(양도세)를 납부해야만 하는 것이지요.

그렇다면 분양권 전매시의 양도소득세율은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

일반지역에서 분양권 양도 시 양도소득세 계산

일반지역 즉 비조정대상지역 에서 분양권 전매시, 양도소득세율은 표와 같이 계산됩니다.

참고로, 여기서 과세표준이란, 양도차익에서 필요경비 및 각종 공제액을 차감한 금액으로, 단순 양도차익과는 차이가 있습니다.

여기서는 분양권 보유기간 및 과세표준에 따른 양도세율만 기억하시면 됩니다.

보유기간이 1년 미만인 경우는 최고세율인 50%(지방소득세 포함 55%)의 세율을 적용받으며, 보유기간이 1년 ~ 2년 사이일 때는 40%(지방세 포함 44%), 2년 이상일 경우 과세표준에 따라 6% ~ 42%(지방세 포함 6.6% ~ 46.2%)의 세율을 적용받습니다.

즉, 분양권을 오래 보유하고 있을 수록 양도세율이 적잖이 낮아진다는 점입니다.

이는 무분별한 분양권 전매를 막기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.

참고로, 2년이상 보유시 양도세는 누진세 개념입니다.

조정대상지역 내에서 분양권 양도 시 양도소득세 계산

조정대상지역에 지정된 지역에서는 분양권 보유기간, 과세표준에 상관없이 오로지 50%의 단일세율을 적용합니다.

참고로, 2019년 3월 현재 조정대상지역으로 등록된 지역은 다음과 같습니다.

서울은 모두 투기과열지구에 포함되므로 자동적으로 조정대상지역에 포함되니 참고하시기 바랍니다.

즉, 위에 해당되는 지역의 분양권을 양도하신다면 보유기간에 상관없이 오로지 50%의 양도세를 납부해야 합니다.

조정대상지역 내에서 분양권 양도 시 양도소득세 50% 중과 예외조건

단, 아래의 경우에는 조정대상 지역 내에서 분양권 양도 시 50% 중과세율 적용을 제외 받을 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

첫째, 분양권 양도 당시 무주택자로서 아래 요건을 충족해야 합니다.

1) 양도 당시 1세대가 양도하는 분양권 외 주택의 입주자로 산정된 지위(분양권과 조합원 입주권)을 보유하고 있지 아니 할 것.

2) 양도 당시 30세 이상이거나, 배우자가 있을 것(미성년자는 제외, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 포함)

둘째, 조정대상지역 지정 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우 중과 제외.

분양권 전매 양도세 신고, 납부기간

부동산을 양도할 경우 양도 당일에 해당하는 달의 마지막 날부터 2달 내에 부동산 주소지의 관할 세무세에 예정신고와 함께 양도소득세를 납부해야 합니다.

만약 미신고시 가산세가 부과되지요.

분양권 양도소득세 산출시 주의점

첫째, 양도가액은 분양권에 프리미엄이 붙은 가액입니다.

프리미엄은 국토교통부 실거래가 조회를 통해 확인해볼 수 있습니다.

프리미엄을 주변 시세보다 지나치게 낮추게 되면, 당장 양도세는 낮출 수 있을지 모르나 추후 세무조사를 받을 가능성도 존재합니다.

아파트 단지 전체를 전수조사 한 경우도 있고, 시세와 차이가 나는 특정 양도자를 조사하는 경우도 있으니 주의 하셔야 겠습니다.

둘째, 필요경비를 챙겨야 합니다.

분양권 역시 중개수수료, 취득세, 법무사비용 등을 양도 시 비용처리 할 수 있는 만큼, 이러한 증빙을 꼼꼼하게 챙겨 두면, 절세에 작은 도움이 될 것입니다.

여기서 말하는 필요경비란 3가지입니다.

1) 취득시 부대비용

취득에 소요되는 취/등록세와 부가되는 농어촌특별세, 지방교육세 등

납부영수증이 없는 경우도 공제되나 지방세법에 따라 감면되는 경우에는 공제되지 공제되지 않습니다.

2) 취득후 발생하는 자본적지출 등 비용

- 부동산을 취득한 후 용도변경/개량/이용편의를 위하여 지출한 비용

- 새시설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용

- 소유권확보를 위한 소송비용/명도비용/인지대 등

3) 양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등

셋째, 양도세계산구조는 간단하게 정리하면 아래와 같습니다.

양도소득세 =(양도차익-장기보유특별공제-기본공제250만원) × 세율 = 산출세액 - 감면세액 = 결정세액

양도차익 = 실지양도가액 - 실지 취득가액 - 필요경비

분양권은 장기보유특별공제가 없으므로 해당 부분을 제 하고 생각하시면 되겠습니다.

넷째, 분양권 절세를 위한 방법은 간단합니다.

일반지역일 경우 보유기간을 2년 이상으로 가져가야 하고, 기타 필요경비를 최대한 챙겨서 양도소득과세표준을 낮춰야 합니다.

전산이 발달한 만큼, 다운계약서나 인위적으로 프리미엄을 낮추는 행동은 불법일 뿐더러, 리스크가 크다는 점을 인지해야겠습니다.

분양권 양도소득세 자동계산기

양도소득세 계산은 국세청 홈택스에서 간단히 시뮬레이션을 통해 예상 세액을 산출해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

국세청 홈택스

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